2022年9月19日，由临港集团发起的寰宇首单以法子厂房为基础财富的产业园公募REITs——“国泰君安临港翻新智造产业园REIT”（简称“临港翻新产业园REIT”）持重发售。该居品是上海市属国企、临港新片区第一单获批的公募REITs，为临港新片区塑造格外经济功能增添了翻新履行案例。
近日，上海证券报记者带着对其底层财富、流动性确认，以及将来发展等方面的疑问，实探了临港产业园区。
优质的底层财富
产业链挂钩积贮清闲
“临港翻新产业园REIT”以优质高法子厂房看成底层财富，这些厂房分裂为临港奉贤智造园一期和三期。
这两处财富均位于临港新片区中枢区，交通及区位上状态显，园区积贮了高新材料、汽车装备与精密器械领域的著名智能制造产业面貌，契合临港新片区“智能新动力汽车和高端装备制造”两大先发产业集群的计谋定位。
上海临港经济发展（集团）有限公司首席财务官杨菁先容，打造产业链挂钩积贮清闲是“临港翻新产业园REIT”出租率清闲、客户黏性强的挫折原因之一。
据记者了解，产业链挂钩积贮清闲是指通过产业链荆棘游企业的精良配合和积贮，造成清闲的产业集群，从而提高扫数产业链的竞争力、翻新智商和抗风险智商。
产业链挂钩积贮清闲的中枢在于产业集群的造成。产业集群是指在某一特定区域内，相互关联的企业、机构和组织都集散播，造成具有竞争上风的产业迫临体。这种积贮不错带来领域经济、范围经济和协同效应，从而提高扫数产业链在健康发展经过中的灵验褂讪。
据了解，特斯拉超等工场距离该产业园区很近。日趋是非的产业竞争环境对供应链荆棘游的反应速率及库存处置提倡了更高的条款。因此，产业链趋于在物理空间上造成积贮，链主企业的落地对产业链积贮和清闲起到要津作用。
对于将来扩募盘算推算，杨菁暗意，在监管机构的指挥与支捏下，临港集团正积极聚首高质地可捏续发展的责任观念与履行，制定闇练完善的扩募责任计谋计划，并在筹商按节律鼓动实行。
杨菁暗意，一方面，临港翻新产业园REIT的扩募责任最初磋商聚焦财富质地清闲，运营处置闇练的平台，以及生态环境细密的行政区域，长入妥洽资源造成里面招商协同与激发机制，都集资源构建临港集团的REITs高地，将来在相宜的时分再由点及面拓展更多的扩募区域。
另一方面，临港集团将捏续存眷临港翻新产业园REIT二级商场价钱清闲性，聚首扩募责任程度，通过投资东谈主同样、提高信息清楚珠对等时期，保管临港翻新产业园REIT价钱沉静，为将来扩募造成价钱相沿。
杨菁暗意，p2p网贷临港集团将全力开采REITs计谋实行的生态环境，建立财富入库机制，对存量财富按照REITs法子以及筹办处置条款进行优化筛选，对增量财富建立面貌评审标签机制，优先安排可按REITs形势筹办处置的财富参加，从源流教会处置条款，捏续提高财富运营质地。
怜爱投资者关系处置
教会商场流动性确认
临港翻新产业园REIT除领有优质底层财富和较强的运营处置智商外，在REITs商场也有细密的商场流动性确认。
REITs的流动性主要体当今其在二级商场的来回活跃度。流动性好的REITs或者在二级商场上快速营业，且价钱波动较小，这有助于投资者在需要时或者飞速出入商场。挂牌上市以来，临港翻新产业园REIT的日均换手率高达4.58%，远高于产权类REITs的日均换手率。
杨菁暗意，临港翻新产业园REIT优良的商场流动性确认获利于临港集团长久怜爱投资者关系处置：一是积极保捏与投资东谈主的普遍同样，教会投资东谈主对该类财富的通晓；二是诚信同样增强信息清楚的商场意志，实时主动向基金处置东谈主提供筹办信息，并确保所提供信息的果真、准确、齐备。
杨菁合计，要作念好投资者处置，REITs发起东谈主或原始职权东谈主应在里面建立与商场相匹配的本钱商场处置职能。一方面与基金处置东谈主作念好协同，以功绩诠释会、路演、调研等普遍同样样子以及按时信息清楚等时期增强与投资东谈主交流，造成一批具有产业园区投资理念与价值逻辑的计谋投资东谈主；另一方面，建立价值处置的生态体系，通过作念好投资者处置提高财富订价的智商，造成价值招供下的合理价钱预期。
“REITs的投资者关系处置与其财富运营处置智商密切相关。细密的财富运营处置或者教会REITs的收益清闲性和诱骗力，从而诱骗更多的投资者参与来回，加强与投资东谈主的交流，造成多元化配合模式，亦然提高产业园区REITs流动性的一种形势。”杨菁说。
号令长久资金进入REITs商场
不外，面前REITs商场仍存在长久财富成就的属性与机构行径和考查短期化的矛盾，还需进一步指引长久资金入市、扩大投资东谈主群体、改善商场举座流动性水平。
此前，REITs诱骗了多种类型的投资者参与，包括原始职权东谈主过甚关联方、券商自营、保障资金、银行迎接、信赖盘算推算、私募基金和资管盘算推算等。这些不同类型的投资者因其风险偏好、投资观念和策略的不同，对REITs的投资行径和商场影响也有所各别。
杨菁暗意，国内REITs商场的流动性仍有教会空间。面前，部分REITs的日均成交额相对较低，可能与机构投资者对该居品特质的不熟悉和不雅望气魄计议。提高商场流动性需要更多的机构投资者参与和更完善的商场机制。